記者 周雪松
268頁PPT、三個小時演講，“2023丁祖昱跨年演講”到底釋放了怎樣的信號？
2022年12月31日，丁祖昱評樓市發布會如期舉行。每年最后一天，易居CEO丁祖昱都會發表跨年演講，回顧過去一年樓市，展望新年樓市。作為房地產領域最有影響力的智庫之一，易居舉辦這樣的跨年活動備受關注。
2022年是房地產行業非常艱難的一年，整個房地產市場規�；氐搅�2015年，甚至回到了近十年前。從丁祖昱的分析來看，深圳樓市尤其慘淡，二手成交量比不上北京、上海的零頭，甚至回到了十五年前！與此形成鮮明對比的是，根據中指研究院數據，2022年有超300個地方出臺寬松政策近千條，達到近年峰值，多地房貸利率已達歷史低位。
所以，在丁祖昱看來，2022年對所有地產人來說，又是特別難忘的一年。
2022年上半年，全國出臺了372次寬松政策，但是上半年百城成交同比下跌47%，政策寬松效果不是很明顯。四季度，政策全面轉向“保主體”，“十六條”“三支箭”對資本市場、房地產企業的股票有積極的作用。2022年11月，房地產股上漲46.3%，把2022年1-10月份跌掉的部分漲了回來。最終能否真正讓房企平穩、健康地發展下去？還要進一步觀察。
丁祖昱對中國經濟時報記者表示，2022年，商品房的成交金額預計在13.3萬億元左右，成交面積在13.6億平方米左右，2022年房地產市場的規�；氐搅�2015年。其實2013、2014、2015年的市場規模差不太多，也可以說，回到了近十年前。
2022年，全國百城成交規模下跌40%。只有極個別城市仍然保持增長，上海2022年一手房的成交金額是6344億元，同比增長了9%。不少城市成交面積基本腰斬，這些城市都是歷年來被認為市場相對活躍、成交規模比較大的城市，比如長沙、杭州、寧波、武漢、重慶。好的信號是，半數城市四季度止跌回穩，“市場底”已經開始出現。
同時值得關注的是，北京、上海和廣州的二手房成交回到了三年前，深圳跌到了2016年以來的最低點。“深圳是上千萬人口的大城市，原先二手房如此活躍，2022年成交回到了210萬平方米，北京是1334萬平方米，上海是1330萬平方米，深圳連兩個城市的零頭都沒有達到。”丁祖昱說。另外，根據深圳市住建局的統計數據，深圳2022年二手住宅共成交21701套，較2021年成交量下滑46.68%，月均成交僅約為1808套，創近十五年新低。2022年，全國二手房成交下跌30%左右。四季度二手房供應出現明顯增加，供需關系逆轉，二手房交易的周期出現了明顯的延長。
丁祖昱認為，2023年樓市會企穩恢復，但上半年壓力依然很大，下半年會更加樂觀。在政策方面，丁祖昱建議：一是穩市場。在全國范圍內全面放松“四限”，即限購、限貸、限價、限售，現在是最好的時機。建議在財稅政策方面再給一定的刺激，比如對房地產相關的交易稅費，特別是契稅等給予一定的減免。還可以在部分城市實施購房補貼，比如二孩家庭、三孩家庭以及各類人才等，都可以給予一定的購房補貼，這些政策對穩定市場會有一定的作用。此外，希望能夠推出按揭利息抵扣個人收入調節稅的相關政策。二是保交樓，優先紓困已去化停工項目。三是多管齊下救企業。此外，房企和項目管理、預售制度、融資監管等方面都面臨改革，行業亟待探索新的發展模式。
對外經濟貿易大學日本研究中心研究員吳英杰在接受中國經濟時報記者采訪時也表示，可以采取減稅、發放購房補貼、個稅抵扣等政策扶持剛性需求和改善型需求購房群體，因為許多購房者沒有政策扶持，靠自身能力很難買房，在置換、裝修等方面也可以出臺支持政策。
北京師范大學政府管理研究院副院長、產業經濟研究中心主任宋向清在接受中國經濟時報記者采訪時表示，地方政府的第一要務是繼續研究適用于本地的房地產政策，加大政策儲備，加大政策落地監管力度，確保政策及時科學有效。企業主要是調整心態，調整姿態，深呼吸，抖擻精神，開始基于政策風向標，重新規劃新的投資策略和市場布局。戒投機心理，戒盲目求大，戒不理性占用社會資源。一定要始終遵循樓市發展規律和資本市場規律，不要試圖投機取巧。
丁祖昱表示，目前全國住宅已建成、在建以及待建規模加起來，人均面積已達50平方米左右，未來十年，預計住房增量需求回落至100億平方米左右，但一線和部分二線城市未來發展空間還比較大。
